DSR 뜻 알아보기

DSR은 Debt Service Ratio, 즉 '총 부채 원리금 상환 비율'로서 1년간 내가 얻는 소득에 비하여 내가 빌린 돈을 얼마나 갚을 수 있는지 나타내는 비율을 뜻합니다.

예를 들자면 만약 DSR 이 60%라고 한다면, 내가 1년 수입이 5천만원이고 할때 '내가 1년간 빌린 돈 중 갚을 수 있는 금액이 60%, 즉 3천만원은 갚을 수 있을 것' 이라는 전제로 다른 빚이 없다는 가정하에 3천만원까지는 금융권에서 빌릴 수 있다는 말입니다.

DSR 계산방법

만약 내가 다른 금융권에서 1천만원 빌린 돈이 있다면 기존 3천만에서 1천만원을 제외한 총 2천만원으로 줄기 때문에 총부채 원리금상환비율 이라고 명명하는 것입니다.

여기에는 기존 주담대 원리금뿐 아니라 학자금, 마이너스, 자동차 등 모든 종류의 빌린 돈과 원리금을 합하게 됩니다.

(단, 전세, 중도금, 소액의 경우 서민 주거와 생계와 밀접한 관련이 있기 때문에 DSR 적용에서 제외)

그렇기에 DSR을 계산하기 위해서는 빌린 돈에 포함된는 항목을 잘 계산하고 내 연소득으로 위 공식과 같이 계산하면 나오게 됩니다.

DSR과 DTI를 헷갈려하는 분들이 많은데 DTI가 DSR에 속하기 때문에 DTI가 하위 개념이라고 생각하시면 편리합니다.

원금과 이자를 합한 금액의 상환액을 기준으로 한다는 것을 생각하면 됩니다.

그렇다면 LTV와 비교하면 어떻게 될까요?

LTV는 주택 가격을 기준으로 규제를 하지만 DTI와 DSR 은 소득과 상환액을 기준으로 하고 있는데 주담대같은 큰 규모일 경우 이 3가지 모두를 보기 때문에 비싼 주택을 살 수록, 소득이 많을수록 따져야 할 것이 한 두가지가 아니게 됩니다.

DSR 주담대 규제 완화

현재 작년 7월부터 차주단위 DSR 3단계 규제를 적용받고 있는데 총 빌린 돈이 1억 이상이라면 1년간 갚는 금액이 연 소득의 40%를 초과하지 않도록 하고 있습니다.(1억 이하 70%)

(1금융권 : 40%, 2금융권 : 50%)

비율이 40% 이상이라면 금융기관에서는 더 빌려주고 싶어도 빌려줄 수가 없는 것이죠.

만약 이미 기존에 빌린 돈이 1.2억, 소득이 1억인 사람이 있다면 새로 금융기관에서 돈을 빌리고 싶더라도 1년간 갚는 돈이 소득의 40%인 연 4천만원으로 제한되는 것입니다.

하지만 이러한 정책사항이 상당히 타이트하기 때문에 많은 서민들이 피해를 보고 있는 상황에 직면하고 있기 때문에 시급한 개선을 요구하고 있는 상황입니다.

이에 따라 정부에서도 역전세난 대응을 위해 완화 검토를 하고 있는데 골자는 현행 기준 40%에서 일부 완화하는 방안이라고 합니다.

이에 따라 대환과 관련된 DSR 완화에 대한 기대감도 높아지고 있는데 대환은 신규로 돈을 빌리는 것으로 분류되기 때문에 인미 초과한 차주는 더 낮은 금리로 갈아타기 힘들어 말이 많았습니다.

이러한 가중은 서민들에게 큰 부담인 만큼 어느정도 풀어줄것이라는 예상도 많았는데 정부에서는 대환은 물론 전세 보증금 반환 목적의 DSR완화도 생각이 없다는 입장입니다.

이는 갭투자자들에게도 이득이 돌아갈 것이 뻔하기에 소폭의 핀셋 완화로 세입자들에게 전세 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있게끔 만드는 것을 목표로 한다는 것을 볼 수 있는 의중이었습니다.

확실히 늘어난 가계부채를 의식하지 않을 수 없는 정부의 입장차를 알 수 있는 대목인데, 현재 6월달 가계대출은 총 1,062조원으로 전원대비 6조 가까이 늘어난 금액으로 무시할 수 없는 수준입니다.

가파른 증가폭은 주담대 부분에서 도드라지는데 현재 6월에만 7조원 가까이 증가하였는데 전원이 2조 7천원의 증가폭이었던것에 비해 수치가 많이 오른편입니다.

이는 DSR을 적용 하지 않는 특례보금자리론 공급으로 인한 것으로 보이며 서울을 비롯해 선호입지 중심으로 주택 거래량이 늘어나는 것을 통해 알 수 있습니다.

하반기에는 이러한 특례 주담대로 인한 증가폭이 더 커질 것으로 보이기 때문에 완화는 당분간 없을 것 같은 기조이므로 앞으로 주택 구매 예정이신 분들이라면 잘 숙지하셔야 할 것 같습니다.